Quy định xây dựng tầng hầm nhà phố bạn cần biết

Trong quá trình thiết kế và thi công nhà phố, tầng hầm ngày càng được nhiều gia chủ lựa chọn để tối ưu diện tích sử dụng, làm nơi để xe, kho chứa hoặc không gian kỹ thuật. Tuy nhiên, việc xây dựng tầng hầm không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật về xây dựng. Bài viết này Nhất Thuận Lợi sẽ tổng hợp những quy định quan trọng khi xây dựng tầng hầm nhà phố mà bạn nhất định cần biết trước khi bắt tay vào thực hiện.

Quy định xây tầng hầm nhà phố mới nhất

Xây tầng hầm nhà phố phải tuân theo các quy định về an toàn, kết cấu và quy hoạch. Đây là cơ sở để đảm bảo công trình bền vững và không vi phạm pháp lý.

Điều kiện để xin giấy phép xây tầng hầm

Tuân thủ điều kiện để xin giấy phép xây tầng hầm

Theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Kiến trúc 2019), nhà phố có tầng hầm chỉ được cấp phép khi đáp ứng các yêu cầu sau:

Phù hợp quy hoạch và kiến trúc: Mục đích sử dụng đất phải khớp với quy hoạch xây dựng và tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc tại địa phương.
Đảm bảo an toàn công trình: Thiết kế, thi công tầng hầm không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận; đáp ứng yêu cầu về môi trường, hạ tầng kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy.
Khoảng cách an toàn: Công trình phải giữ khoảng cách với khu vực có nguy cơ cháy nổ, độc hại hoặc liên quan đến an ninh – quốc phòng.
Thiết kế tuân thủ quy định: Bản vẽ và giải pháp kỹ thuật phải đáp ứng khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 cùng các quy chuẩn hiện hành.
Hồ sơ hợp lệ: Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ theo Điều 95, 96 và 97 Luật Xây dựng 2014, bao gồm bản thiết kế chi tiết, thẩm duyệt PCCC và các giấy tờ pháp lý liên quan.
Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết: Thiết kế phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Ranh giới xây dựng đường hầm

Theo khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà phố có quyền sử dụng không gian ngầm trong phạm vi thửa đất của mình, tính theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất. Tuy nhiên, việc thi công xây dựng tầng hầm phải đáp ứng hai nguyên tắc quan trọng:

Không vượt ranh giới: Hầm ngầm không được lấn sang phần đất của hộ liền kề, vỉa hè hay hành lang kỹ thuật.
Không ảnh hưởng công trình xung quanh: Quá trình đào và thi công phải bảo đảm an toàn cho công trình lân cận, tránh gây lún, nứt hoặc thay đổi kết cấu đất nền.

Dù tầng hầm nằm dưới lòng đất, ranh giới xây dựng vẫn tuân thủ giống như phần công trình nổi: chỉ được thi công trong phạm vi quyền sử dụng đất hợp pháp và bảo đảm an toàn cho khu vực lân cận.

Số lượng hầm

Theo TCVN 4319:2012 về nguyên tắc thiết kế nhà và công trình công cộng, số lượng tầng hầm trong nhà phố phụ thuộc vào quy hoạch và quy định cụ thể của từng khu vực, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà phố quy mô hộ gia đình: Thông thường chỉ bố trí 1 tầng hầm để làm gara hoặc kho chứa.
Một số khu vực cho phép: Có thể xây dựng tối đa 2 tầng hầm, nhưng cần có thiết kế và giải pháp kỹ thuật phù hợp.
Yêu cầu bắt buộc: Tầng hầm phải có tối thiểu 2 lối ra vào nhằm bảo đảm an toàn thoát hiểm và đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy.

Số lượng tầng hầm không do chủ đầu tư tự quyết định mà phải theo đúng quy hoạch địa phương và tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, vừa bảo đảm công năng, vừa tuân thủ pháp lý.

Chiều cao hầm

Quy định chiều cao tầng hầm khi xây dựng

Theo TCVN 4319:2012 và các quy chuẩn liên quan, xây dựng tầng hầm nhà phố phải đáp ứng yêu cầu về chiều cao thông thủy (tính từ sàn đến trần) như sau:

Tối thiểu 2,2m: Đây là mức bắt buộc cho mọi công trình có tầng hầm.
Gara ô tô: Khuyến nghị từ 2,5m trở lên để xe ra vào dễ dàng và thuận tiện cho thông gió, chiếu sáng.
Không gian thương mại hoặc dịch vụ: Cần chiều cao từ 3,0m trở lên để đáp ứng nhu cầu sử dụng và an toàn vận hành.

Chiều cao tầng hầm không chỉ tuân thủ quy chuẩn mà còn cần cân nhắc công năng sử dụng thực tế, nhằm bảo đảm tiện nghi và an toàn lâu dài cho công trình.

Độ dốc hầm

Theo TCVN 4319:2012, độ dốc lối xuống tầng hầm cần được thiết kế trong ngưỡng an toàn để phương tiện lưu thông thuận lợi, cụ thể:

Độ dốc tiêu chuẩn: Không vượt quá 15% với dốc thẳng và 13% với dốc cong.
Nhà phố diện tích hạn chế: Có thể dao động từ 20% – 25%, nhưng cần tính toán kỹ để xe gầm thấp vẫn ra vào an toàn.
Chiều rộng lối xuống: Tối thiểu 2,5 – 3m, đủ cho ô tô và xe máy lưu thông.
Biện pháp bổ trợ: Nên bố trí gờ chắn nước, rãnh thu nước và bơm thoát nước tự động tại chân dốc để chống ngập khi mưa lớn.

Tuân thủ đúng quy định về độ dốc không chỉ giúp xe ra vào thuận tiện mà còn bảo đảm an toàn công trình, hạn chế nguy cơ ngập úng trong mùa mưa.

Kết cấu và nền hầm

Theo TCVN 4319:2012, tầng hầm nhà phố phải được thiết kế và thi công với kết cấu đặc biệt để bảo đảm an toàn và tuổi thọ công trình:

Kết cấu chịu lực: Sử dụng bê tông cốt thép, với độ dày tường và sàn được tính toán theo tải trọng và chiều sâu hầm. Đây là yếu tố quyết định khả năng chống đỡ đất và nước ngầm.
Khả năng chịu lửa: Kết cấu tầng hầm phải có giới hạn chịu lửa tối thiểu 2 giờ, các vách ngăn chống cháy đạt trên 2,5 giờ để bảo đảm an toàn trong tình huống khẩn cấp.
Nền và móng hầm: Cần khảo sát địa chất kỹ lưỡng, thiết kế móng sâu và biện pháp thi công phù hợp nhằm tránh lún, nứt và hạn chế ảnh hưởng đến công trình lân cận.
Chống thấm, chống ngập: Công tác chống thấm phải được thực hiện từ đầu, sử dụng màng chống thấm hoặc sơn chuyên dụng, đồng thời bố trí hệ thống thoát nước, bơm tự động để ngăn nước ngầm và mưa xâm nhập.

Việc tính toán kết cấu và nền hầm cần được đưa vào ngay từ giai đoạn thiết kế ban đầu, giúp chủ đầu tư lường trước rủi ro và bảo đảm quá trình thi công – nghiệm thu diễn ra suôn sẻ.

Một số lưu ý khi xây dựng tầng hầm nhà phố

Ngoài việc tuân thủ các quy định pháp luật và tiêu chuẩn kỹ thuật, kinh nghiệm thi công thực tế cũng đóng vai trò quan trọng để tầng hầm vận hành an toàn và bền lâu. Dưới đây là những lưu ý quan trọng cần quan tâm:

Lưu ý quan trọng khi xây dựng tầng hầm nhà phố

Chống thấm và chống ngập

Tầng hầm nằm dưới lòng đất nên nguy cơ thấm dột và ngập nước luôn hiện hữu. Giải pháp thường được áp dụng là màng khò nóng, sơn chống thấm gốc PU kết hợp với hệ thống thoát nước và bơm tự động đặt ở chân hầm. Trước khi thi công, cần kiểm tra hệ thống thoát nước đô thị kết nối để tránh tình trạng nước mưa dồn ngược vào hầm.

Độ sáng và độ thoáng

Không gian hầm thường kín, dễ ẩm thấp nên phải có thiết kế thông gió cơ khí kết hợp ống dẫn khí tự nhiên. Hệ thống chiếu sáng phải đạt chuẩn, lắp đặt đèn sự cố, đèn chỉ dẫn thoát hiểm theo quy định PCCC. Đây là yếu tố không chỉ tạo sự tiện nghi mà còn đảm bảo an toàn khi xảy ra sự cố.

Lựa chọn nhà thầu thi công giàu kinh nghiệm

Thi công tầng hầm phức tạp hơn nhiều so với xây phần nổi vì liên quan đến đào sâu, móng, chống thấm và an toàn công trình lân cận. Do đó, nên chọn nhà thầu đã có kinh nghiệm thực tế trong xử lý chống thấm, thi công móng sâu và biện pháp an toàn khi đào đất ở khu dân cư chật hẹp. Đây là yếu tố then chốt quyết định chất lượng và độ bền của tầng hầm.

Việc xây dựng tầng hầm cho nhà phố mang lại nhiều lợi ích về công năng và giá trị sử dụng, nhưng đi kèm với đó là những quy định pháp lý chặt chẽ mà gia chủ cần nắm rõ. Nếu tuân thủ đúng quy chuẩn, công trình không chỉ đảm bảo an toàn, mà còn gia tăng tiện ích và giá trị lâu dài cho ngôi nhà. Trước khi thi công, bạn nên tham khảo kỹ các quy định xây dựng tầng hầm, đồng thời lựa chọn đơn vị thiết kế – thi công uy tín để được tư vấn, hỗ trợ thủ tục pháp lý và đảm bảo chất lượng công trình.