Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng chính xác nhất
Dù là xây nhà ở thành thị hay nông thôn, mật độ xây dựng vẫn là yếu tố cần được quan tâm hàng đầu và tính toán kỹ lưỡng vì có liên quan mật thiết đến quy hoạch đô thị và tính pháp lý. Vậy bạn đã nắm rõ cách tính mật độ xây dựng mới nhất chưa? Nếu chưa, bài viết này của Nhất Thuận Lợi sẽ hướng dẫn chi tiết mật độ xây dựng tính như thế nào và nêu rõ các quy định của Nhà nước liên quan để bạn không bỏ lỡ các thông tin quan trọng.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng (Building Density) là tỷ lệ của diện tích phần đất mà công trình chiếm chỗ so với tổng diện tích khu đất xây dựng. Mật độ xây dựng không bao gồm các hạng mục như bể bơi, sân thể thao ngoài trời hay tiểu cảnh trang trí (trừ trường hợp sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm diện tích lớn).
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích đất công trình chiếm chỗ trên tổng diện tích lô đất
Khái niệm này đã được quy định rõ trong Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008 của Bộ Xây dựng. Dựa vào đây, chủ đầu tư sẽ có cơ sở để tính mật độ xây dựng trước khi thi công.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng thuần
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất mà công trình xây dựng trên tổng diện tích của lô đất, không tính các diện tích như sân vườn, tiểu cảnh, chỗ để xe, lối đi, khu vực thông gió tầng hầm hay các công trình phụ trợ. Mật độ xây dựng thuần thường được áp dụng cho từng lô đất cụ thể như lô đất biệt thự, nhà ở liền kề hoặc nhà ở độc lập.
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên toàn bộ diện tích lô đất. Diện tích này bao gồm cả không gian cây xanh, sân đường, không gian mở và những phần không xây dựng khác trong khu đất đó.
Tại sao chủ đầu tư cần tính mật độ xây dựng?
Chủ đầu tư cần biết cách tính mật độ xây dựng chính xác để tránh quy hoạch và nâng cao giá trị ngôi nhà
Mật độ xây dựng đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình xây dựng và quy hoạch đô thị. Theo đó, chủ đầu tư cần nắm rõ cách tính mật độ xây dựng chính xác để:
- Quản lý quy hoạch đô thị hiệu quả: Hiểu rõ mật độ xây dựng tính như thế nào giúp hạn chế tình trạng quá tải dân số, ngăn chặn hiện trạng xây dựng tràn lan gây mất trật tự và lãng phí tài nguyên. Đồng thời tạo sự cân đối giữa công trình và cảnh quan xung quanh, bảo đảm có đủ không gian vui chơi, sinh hoạt và các dịch vụ thiết yếu khác cho người dân.
- Tăng hiệu quả kinh tế: Khi mật độ xây dựng được tính toán chuẩn xác, quỹ đất sẽ được khai thác tối ưu, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển đô thị và thu hút nguồn vốn đầu tư.
- Kiểm soát tác động môi trường: Mật độ xây dựng được tính toán hợp lý giúp đô thị thông thoáng và thẩm mỹ hơn. Ngoài ra còn góp phần lọc không khí, giảm bụi bẩn và hạn chế ô nhiễm môi trường.
- Nâng cao chất lượng cuộc sống: Bố trí mật độ xây dựng phù hợp đảm bảo đầy đủ không gian sinh hoạt, vui chơi và tiện ích thiết yếu, từ đó mang đến môi trường sống tiện nghi và chất lượng hơn.
Cách tính chi tiết mật độ xây dựng nhà phố
Hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng nhà phố mới nhất
Mật độ xây dựng nhà phố xác định theo công thức được quy định cụ thể tại Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng. Theo đó, công thức tính mật độ xây dựng mới nhất như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc/Tổng diện tích lô đất xây dựng) x 100% (m2)
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc: Là phần diện tích được tính theo hình chiếu bằng (nhìn từ trên xuống) của toàn bộ công trình, bao gồm cả phần tường, ban công, mái che, tầng hầm nổi…
- Tổng diện tích lô đất xây dựng: Là toàn bộ diện tích khu đất thuộc quyền sử dụng để xây dựng.
Lưu ý: Diện tích xây dựng không bao gồm phần diện tích chiếm đất của các công trình phụ ngoài trời như: sân vườn, tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao,…
Ví dụ cụ thể: Một lô đất có tổng diện tích rộng 120m² và diện tích chiếm đất của ngôi nhà là 72m².
Áp dụng công thức tính trên, ta có mật độ xây dựng của công trình là:
(72/120)×100%=60%
=> Như vậy, công trình này đã sử dụng 60% diện tích đất, 40% diện tích còn lại dành cho phần sân, cây xanh hoặc công trình phụ trợ.
Nguyên tắc để đảm bảo mật độ xây dựng nhà phố
Chủ nhà cần kiểm tra quy hoạch chung khu vực và mật độ, số tầng tối đa được pháp xây của lô đất
Khi xây dựng nhà ở (nhất là với nhà phố), để tránh vi phạm các vấn đề pháp lý phức tạp, chủ nhà cần tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng. Muốn thế, bạn cần phải:
- Kiểm tra quy hoạch chung của khu vực: Nếu khu đô thị hoặc tuyến đường đã có quy định cụ thể về chiều cao công trình, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng… thì tất cả các lô đất trong khu vực đó cũng phải tuân thủ theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Cách tốt nhất là chủ nhà nên đến phòng Địa chính của Quận/Huyện để kiểm tra và xác nhận thông tin quy hoạch lô đất.
- Xác định mật độ và số tầng tối đa được phép xây dựng: Các yếu tố quan trọng cần kiểm tra như diện tích thực tế của lô đất, mục đích sử dụng công trình và vị trí lô đất trong tổng thể quy hoạch khu đô thị hoặc khu dân cư.
Ngoài những điều trên, chủ nhà cũng cần nắm rõ các quy chuẩn quy hoạch xây dựng liên quan mật thiết đến mật độ xây dựng nhà phố như sau:
Mật độ xây dựng tối đa của nhà phố
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất nhà phố được quy định như sau:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1 000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ cần đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
Lưu ý: Theo mục 2.7.7 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, nếu nhà phố cao ≤ 25m và lô đất ≤ 100m² thì mật độ xây dựng tối đa cho phép có thể đạt 100% nhưng phải tuân thủ quy định về khoảng lùi và khoảng cách với công trình lân cận.
Hệ số sử dụng đất
Quy định về hộ số sử dụng đất
Tương tự, dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (Thông tư 01/2021/TT-BXD), hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình (tính cả tầng hầm) so với diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất được ban hành nhằm mục đích giới hạn số tầng xây dựng trên một lô đất, đảm bảo sự cân đối giữa chiều cao công trình và mật độ xây dựng cho phép. Ngoài việc tuân thủ các tiêu chí mật độ xây dựng được quy định tại mục 3.1, lô đất còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.
Công thức xác định hệ số sử dụng đất tổng quát:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất
Ví dụ minh họa: Một căn nhà được xây trên lô đất rộng 120 m², diện tích sàn mỗi tầng là 90 m², gồm 6 tầng.
=> Tổng diện tích sàn = 90 × 6 = 540 m².
=> Hệ số sử dụng đất = 540 ÷ 120 = 4,5.
Khoảng lùi công trình
Khoảng lùi xây dựng được quy định nhằm giữ diện tích không gian công cộng xung quanh và đảm bảo an toàn cho công trình. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, nhà phố khi tiếp giáp với trục đường giao thông (từ cấp khu vực trở lên) phải tuân thủ khoảng lùi theo quy định trong đồ án thiết kế đô thị.
Khoảng lùi tối thiểu (tính theo mét) sẽ được xác định dựa trên bề rộng tuyến đường tiếp giáp và chiều cao công trình như trong bảng sau:
| Bề rộng đường | Chiều cao công trình xây dựng (m) | |||
| < 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
| <19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19÷<22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
Quy định về kích thước lô đất
Quy định về kích thước lô đất theo Mục 2.6
Kích thước lô đất là yếu tố quan trọng mà chủ nhà cần xem xét trước khi tính toán mật độ xây dựng. Theo Mục 2.6 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, quy định đối với công trình nhà ở riêng lẻ trong khu quy hoạch mới được nêu rõ như sau:
- Nếu lô đất (thuộc khu quy hoạch mới) có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19m thì chiều rộng mặt tiền nhà phố được cấp phép là ≥ 5 m.
- Nếu lô đất (thuộc khu quy hoạch mới) có bề rộng chỉ giới đường đỏ < 19m thì chiều rộng mặt tiền công trình nhà phố được cấp phép là ≥ 4 m.
Quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường
Công trình xây dựng nhà phố khi thi công vừa phải tuân thủ mật độ xây dựng, vừa cần đảm bảo các yêu cầu về chi tiết kiến trúc theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia và đồ án quy hoạch kiến trúc tại địa phương. Cụ thể:
- Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ: Chi tiết kiến trúc phải đảm bảo an toàn, không cản trở giao thông và hạ tầng kỹ thuật, đồng thời thống nhất về cảnh quan và tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy.
- Chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ: Đối với các chi tiết kiến trúc, trang trí không được vượt quá chỉ giới đường đỏ nhằm giữ sự đồng bộ và thống nhất về cảnh quan chung của tuyến phố.
Quy định của Nhà Nước về mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng nhà ở nông thôn
Mật định xây dựng nhà ở nông thôn được nhà nước quy định rõ như sau:
| Diện tích lô đất (m²/căn nhà) | Mật độ xây dựng tối đa (%) |
| 50 | 100 |
| 75 | 90 |
| 100 | 80 |
| 200 | 70 |
| 300 | 60 |
| 500 | 50 |
| 1000 | 40 |
Đối với số tầng xây dựng, tùy vào chiều rộng của lộ giới mà các công trình nhà ở riêng lẻ sẽ được quy định số tầng tối đa như sau:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao tối đa |
| L ≥ 20 | 5 |
| 12 ≤ L ≤ 20 | 4 |
| 6 ≤ L ≤ 12 | 4 |
| L ≤ 6 | 3 |
Mật độ xây dựng nhà phố
Đối với xây dựng nhà phố tại những thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hà Nội, quy định về mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ có những điểm khác biệt so với khu vực nông thôn. Cùng Nhất Thuận Lợi theo dõi bảng mật độ xây dựng nhà phố dưới đây để có cái nhìn chi tiết:
| Chiều cao lộ giới L (m) | Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 (m) | Cao độ chuẩn của vị trí chỉ giới xây dựng của tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L ≥ 25 | 7 | – | – | 21,6 | 25,0 | 28,4 | 31,8 |
| 20 ≤ L | 7 | – | – | 21,6 | 25,0 | 28,4 | 31,8 |
| 12 ≤ L < 20 | 5,8 | – | 17,0 | 20,4 | 23,8 | 27,2 | – |
| 7 ≤ L < 12 | 5,8 | – | 17,0 | 20,4 | 23,8 | – | – |
| 3,5 ≤ L < 7 | 5,8 | 13,6 | 17,0 | – | – | – | – |
| L < 3,5 | 5,8 | 11,6 | – | – | – | – | – |
Riêng với công trình nhà phố, hạng mục ô văng, khu vực ban công cũng được quy định chi tiết về độ vươn cụ thể:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0,9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1,2 |
| L > 20 | 1,4 |
Lưu ý: Khi xây nhà phố, ngoài các quy định chung, bạn cũng cần lưu ý một số điểm sau:
- Nhà trong hẻm: Không được xây sân thượng ở tầng trên cùng.
- Đường rộng dưới 7m: Được xây tối đa trệt, lửng, sân thượng và 2 lầu.
- Đường rộng dưới 20m: Được xây tối đa trệt, lửng và 2 lầu.
- Đường rộng trên 20m: Được xây tối đa trệt, lửng, sân thượng và 4 tầng.
Nhất Thuận Lợi – Đơn vị thi công, xây dựng nhà ở trọn gói uy tín
Xây nhà là một khoản đầu tư lớn, đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng từ diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cho đến khoảng lùi để ngôi nhà sau khi hoàn thiện vừa đẹp, đảm bảo công năng vừa tuân thủ quy định pháp luật. Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị thi công trọn gói uy tín, am hiểu tường tận các quy định xây dựng nhà phố thì Nhất Thuận Lợi chính là sự lựa chọn đáng tin cậy.
Tại Nhất Thuận Lợi, chúng tôi sở hữu đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư giàu kinh nghiệm, quy trình thi công bài bản, đảm bảo chất lượng kết cấu vững chắc từ móng đến mái. Bên cạnh đó, chi phí xây nhà trọn gói được công khai minh bạch, đa hạng mục cho khách hàng lựa chọn, đảm bảo tối ưu ngân sách và không phát sinh chi phí ngoài. Hơn nữa, Nhất Thuận Lợi còn mang đến dịch vụ chăm sóc khách hàng tận tâm hỗ trợ 24/7 (kể cả lễ Tết) cùng chế độ bảo hành từ 6 tháng – 1 năm cho mọi công trình, đảm bảo sự an tâm hợp tác lâu dài.
Liên hệ ngay đến HOTLINE hoặc điền Form đăng ký để được chuyên viên Nhất Thuận Lợi liên hệ tư vấn dịch vụ xây dựng nhà ở trọn gói miễn phí 24/7.
Tóm lại, mỗi kiểu nhà xây dựng sẽ có những quy định khác nhau về mật độ xây dựng, kiến trúc, độ vươn ban công,… Vì vậy, để tuân thủ đầy đủ các quy định và tránh quy phạm pháp luật, bạn nên tìm hiểu thật kỹ về quy trình xây dựng cho kiểu nhà muốn xây. Trong trường hợp bạn muốn tìm đơn vị xây nhà trọn gói từ A – Z để an tâm về pháp lý, đừng quên liên hệ trực tiếp đến Nhất Thuận Lợi để được hỗ trợ tận tâm và nhận báo giá xây nhà trọn gói mới nhất!
