Khoảng lùi xây dựng là gì? Quy định, cách tính khoảng lùi xây dựng
Khi bắt đầu thiết kế hoặc xin giấy phép xây dựng, một trong những yếu tố khiến nhiều người dễ nhầm lẫn nhất chính là khoảng lùi xây dựng. Đây không chỉ là phần đất “để trống cho có” mà còn là yếu tố bắt buộc trong quy hoạch đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến việc công trình của bạn có được cấp phép hay không. Vậy khoảng lùi xây dựng là gì? Bài viết này của Nhất Thuận Lợi sẽ giúp bạn hiểu rõ khoảng lùi xây dựng là gì cũng như cách tính và các quy định cụ thể để tránh vi phạm pháp lý.
Khoảng lùi xây dựng là gì?
Khoảng lùi xây dựng là phần không gian trống giữa công trình và ranh giới lô đất hoặc mép đường giao thông gần nhất. Đây là yếu tố bắt buộc trong thiết kế, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định rõ ràng nhằm đảm bảo an toàn, tính thẩm mỹ đô thị và quyền lợi của các khu vực lân cận.
Tìm hiểu khoảng lùi xây dựng là gì
Việc xác định khoảng lùi trong xây dựng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
- Loại đường giao thông tiếp giáp: Quốc lộ, tỉnh lộ, đường khu dân cư… mỗi loại đều có quy định riêng.
- Chiều cao công trình: Công trình càng cao, yêu cầu về khoảng lùi càng lớn để bảo đảm an toàn và tính hài hòa kiến trúc.
- Mật độ xây dựng trong khu vực: Khu vực đông dân cư, đô thị trung tâm thường có quy định chặt chẽ hơn so với vùng thưa dân.
Tuân thủ quy định về khoảng lùi xây dựng không chỉ giúp công trình hợp pháp về mặt pháp lý mà còn góp phần kiến tạo không gian sống văn minh, hiện đại và phát triển bền vững.
Quy định về khoảng lùi xây dựng bạn cần biết
Mỗi công trình trước khi thi công đều phải tuân theo quy định khoảng lùi xây dựng do cơ quan chức năng ban hành. Việc hiểu và áp dụng đúng sẽ giúp chủ đầu tư tránh vi phạm, đồng thời đảm bảo mỹ quan và an toàn cho khu vực xung quanh.
Khoảng lùi xây dựng với các loại đường giao thông
Quy định khoảng lùi xây dựng đối với đường giao thông nội đô
Cách tính khoảng lùi xây dựng thường dựa vào loại đường giáp với công trình. Cụ thể:
- Đối với đường quốc lộ:
- Công trình dưới 9 tầng: Phải lùi tối thiểu 25m tính từ ranh giới đường.
- Công trình từ 9 tầng trở lên: Cần lùi ít nhất 40m để đảm bảo an toàn giao thông và cảnh quan.
- Đối với đường tỉnh lộ:
- Dưới 9 tầng: Khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 15m.
- Từ 9 tầng trở lên: Khoảng lùi tối thiểu 25m.
- Đối với đường huyện hoặc đường nội đô:
- Công trình dưới 9 tầng: Lùi tối thiểu 10m.
- Từ 9 tầng trở lên: Cần lùi ít nhất 20m.
*Lưu ý: Các con số trên mang tính định hướng chung, trên thực tế có thể điều chỉnh tùy vào quy định khoảng lùi xây dựng HCM hoặc từng địa phương cụ thể.
Khoảng lùi xây dựng với khu vực sống
Ngoài đường giao thông, yếu tố khu vực sinh sống cũng ảnh hưởng lớn đến quy định về khoảng lùi trong xây dựng.
- Khu đô thị: Nhà ở riêng lẻ cần lùi ít nhất 3m so với mép đường. Đối với công trình công cộng hoặc thương mại, khoảng lùi sẽ được xác định dựa trên quy hoạch chi tiết của từng khu.
- Khu vực nông thôn: Nhà ở dân cư cần đảm bảo lùi tối thiểu 2m tính từ mép đường đến phần công trình. Các công trình khác sẽ căn cứ theo quy hoạch tổng thể hoặc điều kiện thực tế của địa phương.
Quy định chung về khoảng lùi
Những quy định chung về khoảng lùi xây dựng
Dù xây dựng nhà phố hay ở nông thôn, quy định về khoảng lùi xây dựng vẫn phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản dưới đây:
- Theo chiều cao công trình:
- Công trình cao dưới 25 mét: Khoảng lùi tối thiểu là 3 mét.
- Công trình cao từ 25 mét đến dưới 46 mét: Khoảng lùi yêu cầu tối thiểu là 6 mét.
- Công trình cao từ 46 mét trở lên: Khoảng lùi không được ít hơn 10 mét.
- Khoảng cách với công trình liền kề: Cần duy trì khoảng trống hợp lý để đảm bảo khả năng lấy sáng, thông gió và sự riêng tư cho các công trình xung quanh.
- Về mật độ xây dựng: Phải tuân thủ đúng quy định nhằm duy trì sự thông thoáng, tránh quá tải hạ tầng và bảo đảm an toàn cộng đồng.
*Lưu ý: Trước khi thi công xây dựng nhà ở, gia chủ cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết địa phương và xin giấy phép xây dựng đúng quy định. Đây là bước bắt buộc để công trình được công nhận hợp pháp, tránh rủi ro khi hoàn công.
Cách tính khoảng lùi xây dựng chi tiết
Để đảm bảo công trình tuân thủ đúng quy định về khoảng lùi trong xây dựng, chủ đầu tư cần nắm rõ mối tương quan giữa chiều cao công trình và lộ giới đường. Dưới đây là cách tính khoảng lùi xây dựng chi tiết theo từng trường hợp cụ thể:
| Chiều cao công trình | Lộ giới đường | Khoảng lùi chỉ giới xây dựng |
| Dưới 19m | < 19m | Không cần chừa khoảng lùi, được phép xây sát vỉa hè (Xây trùng chỉ giới đường đỏ) |
| 22m | < 19m | Lùi tối thiểu 3m (Tính từ mép vỉa hè vào trong) |
| Trên 25m | < 19m | Lùi tối thiểu 4m |
| Trên 28m | < 19m | Lùi tối thiểu 6m |
| ≤ 22m | 19m – <22m | Không cần khoảng lùi (Xây trùng chỉ giới đường đỏ) |
| 25m | 19m – <22m | Lùi 3m (Tính từ mép vỉa hè vào trong) |
| ≥ 28m | 19m – <22m | Lùi 6m |
| 25m | ≥ 22m | Không cần chừa khoảng lùi |
| ≥ 28m | ≥ 22m | Lùi 6m |
=> Như vậy, khoảng lùi trong xây dựng phụ thuộc chủ yếu vào chiều cao công trình và lộ giới nơi xây dựng. Với các công trình cao tầng hoặc nằm trên tuyến đường hẹp, khoảng lùi cần được tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo tuân thủ quy định về khoảng lùi xây dựng hiện hành, đặc biệt là quy định khoảng lùi xây dựng HCM.
Có được phép xây dựng trên khoảng lùi hay không?
Theo quy định về khoảng lùi xây dựng, các công trình chính như nhà ở, tòa nhà, cao ốc văn phòng,… không được phép xây dựng trên phần diện tích khoảng lùi. Đây là khu vực giới hạn để đảm bảo hành lang an toàn, thoát hiểm và không gian công cộng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, các hạng mục nhỏ mang tính phụ trợ vẫn có thể được xem xét cho phép.
Các công trình chính không được phép xây dựng trên khoảng lùi
Những hạng mục phụ được phép xây trên khoảng lùi
Một số hạng mục phụ trợ có thể được xây dựng trong khoảng lùi chỉ giới xây dựng, miễn là không ảnh hưởng đến giao thông, thoát nước và cảnh quan xung quanh, cụ thể gồm:
- Bậc tam cấp, hiên nhà (với điều kiện không lấn ra vỉa hè hoặc lòng đường).
- Cổng và hàng rào (thường được phép xây cao khoảng 2m, đảm bảo an toàn và tính thẩm mỹ).
- Sân vườn, bồn hoa, cây xanh trang trí.
- Lối đi nội bộ, chỗ để xe trong sân (được xem là khu vực sinh hoạt tạm, không cố định).
- Mái che hoặc mái hiên di động (được phép lắp đặt nhưng không được vượt ra ngoài phạm vi khoảng lùi được quy định).
Các công trình bị cấm xây dựng trên khoảng lùi
Bên cạnh các hạng mục phụ được chấp thuận, chủ đầu tư tuyệt đối không được xây dựng các loại công trình sau trên khoảng lùi trong xây dựng:
- Nhà ở chính, căn hộ hoặc tòa nhà cao tầng.
- Phòng chức năng cố định như phòng khách, phòng ngủ, phòng làm việc.
- Ki-ốt, cửa hàng kinh doanh, quán buôn bán.
- Các công trình gây cản trở tầm nhìn giao thông, ảnh hưởng hệ thống thoát nước hoặc hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Nhìn chung, tuân thủ nghiêm túc quy định về khoảng lùi xây dựng không chỉ giúp công trình được cấp phép hợp pháp mà còn góp phần hình thành không gian sống an toàn, thông thoáng và đồng bộ. Trước khi tiến hành thiết kế, chủ đầu tư nên chủ động tìm hiểu rõ khoảng lùi xây dựng là gì, cũng như cách tính khoảng lùi xây dựng tại khu vực mình sinh sống để tránh sai phạm và đảm bảo công trình phù hợp với quy hoạch chung. Hy vọng những thông tin trong bài viết này đã giúp bạn tích lũy thêm kiến thức hữu ích trước khi quyết định xây nhà.
